不動産所得が20万円を超えるサラリーマン大家は、確定申告が必要です。また20万円を下回る場合でも、確定申告をした方が得になるケースがあります。
確定申告は自分でも行えます。しかし正しい知識がないと、損をしかねません。
最近大家になり、確定申告について悩んでいるサラリーマンの方もいらっしゃるでしょう。
今回は、サラリーマン大家の確定申告に関するルールや支払う税金を抑えるコツ、自分で確定申告を行うために必要なスキルなどについてまとめました。
税理士の立場から、難しい用語は極力使用せず、分かりやすく解説します。
記事を最後までチェックすれば、サラリーマン大家1年生でも、確定申告に向けて何をすれば良いのかが明確になります。
目次
不動産所得が20万円を超えるサラリーマン大家は確定申告が必要
普段サラリーマンが支払う税金は、会社が計算をしています。税金を天引きした形で、毎月給料が支払われています。
しかし、家賃収入など会社外で得た所得にかかる税金は、自分で計算をしなければなりません。そこで必要になるのが確定申告です。
サラリーマン大家が不動産所得を得ている場合、その所得が20万円を超えると確定申告が必要です。
家賃収入があっても所得を圧縮できればサラリーマン大家の確定申告は不要になる
不動産投資では、家賃収入とは別に、減価償却費や管理費といった経費がかかります。
家賃収入から経費を差し引いた不動産所得が20万円以下に収まる場合、確定申告は不要です。
例：家賃収入120万円、経費110万円の場合…
120万円−110万円=10万円(=確定申告は不要)
しかし「制度上は確定申告をしなくても良い」というだけで、実際には確定申告を行った方が得をするケースが大半です。
例えば不動産所得が赤字になった場合、給与所得との損益通算が可能となります。
損益通算とは？：
1年間に生じた利益から損失を差し引き、税金の負担を軽減できる制度。サラリーマン大家の場合、給与所得から不動産赤字を差し引くことで税金の負担を軽減できる。
そして損益通算には、確定申告が必要です。
また不動産所得が20万円以下で確定申告が不要な場合でも、市区町村に対する住民税の申告は必要です。
サラリーマン大家の課税所得を圧縮する方法
ここまで「所得」という言葉を用いましたが、厳密には収入から経費を差し引いた「所得」、さらにそこから控除を差し引いた「課税所得」によって税額が決まります。
課税所得=(収入−経費)−控除
つまり課税所得を圧縮できれば、支払う税金の額を抑えられます。課税所得を圧縮する具体的な方法は以下の2つです。
- 経費を漏れなく計上する
- 控除を増やす
それぞれ詳しく見てみましょう。
経費を漏れなく計上する
どれだけ経費を使っていても、確定申告時に計上しなければ、税務上は「なかったもの」として扱われます。
適切に経費を計上しないと、本来よりも所得が多く計算されてしまい、余計な税金を支払わなければなりません。
そのため必要経費を漏れなく計上することが大切です。
サラリーマン大家が経費として計上できる主なものは以下のとおりです。
- 固定資産税
- 管理費・修繕費
- 火災保険料
- 仲介手数料
- 減価償却費
- ローンの利息
- 共用部分の水道光熱費
- 広告宣伝費
- 通信費
など…
経費を証明するための領収書や請求書も、きちんと保管しておきましょう。
大切なのは、あくまで適切な経費計上です。事業に関係のない支出を経費として計上したり、根拠のない金額を水増ししたりすると、税務調査の対象になる可能性を高めます。
関連記事：税理士への税務調査立ち会い依頼時の費用相場は30〜50万円！メリットや流れを解説
控除を増やす
課税所得を圧縮する上で、経費と同様に重要なのが控除です。特に青色申告特別控除では、最大65万円の控除が受けられ、課税所得を大きく減らせます。
青色申告特別控除とは？：
青色申告で所得税の確定申告を行う際に所得から一定金額を差し引ける制度。
大家として65万円の青色申告特別控除を受けるには「事業的規模の不動産所得」が必要です。
そして「事業的規模」に該当するかどうかは、「5棟10室基準」を満たすかどうかで決まります。
つまり貸家なら5棟以上、賃貸アパートなら10室以上所有していなければ、65万円の青色申告特別控除は受けられません。
建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
(1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
出典：国税庁 No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分
なお「5棟10室基準」を満たさない場合でも、10万円の青色申告特別控除は受けられます。
一般的なサラリーマン大家が「5棟10室基準」を満たすのは難しいでしょう。
控除を増やすための方法としては、他にもふるさと納税や確定拠出年金(iDeCo)などがあります。
サラリーマン大家が確定申告を自分で行う際に必要なスキル
サラリーマン大家の確定申告は、自分でも行えます。しかしそのためには、少なくとも以下2つのスキルが必要です。
- 記帳
- 会計ソフトを用いた確定申告書類の作成
1つずつ詳しく解説します。
記帳
記帳は、日々の収支を帳簿に記録する作業です。作成した帳簿をもとに、確定申告を行います。
サラリーマン大家の場合、毎月入ってくる家賃収入に加えて、管理費・修繕費・固定資産税などの支出を漏れなく記録しなければなりません。
記帳には、簿記の知識が必要です。65万円の控除を受けるために、白色申告ではなく青色申告を行う場合は、複式簿記といってより複雑な知識が求められます。
そのため最低でも簿記2級レベルの知識は持っておきたいところです(簿記2級の取得には350〜500時間必要)。
また減価償却の計算も面倒です。
記帳は、税理士や代行会社に外注できます。詳しくは以下の記事で解説しているので、興味がある方はチェックしてみてください。
関連記事：記帳代行とは？税理士丸投げ時の費用相場や依頼先の選び方を解説
会計ソフトを用いた確定申告書類の作成
帳簿をもとに、確定申告に必要な書類を作成します。
最近では、freeeやマネーフォワードなどのクラウド会計ソフトを使って、初心者でも比較的スムーズに確定申告ができるようになりました。
しかしそれでも、慣れるまでに数年はかかります。
それまでは1ステップずつネットで調べる必要があるため、追加で数十時間はかかるでしょう。
サラリーマン大家の確定申告に役立つおすすめ本・アプリ
自分で確定申告を行うサラリーマン大家におすすめの本とアプリを、1つずつ紹介します。
本：大家さんのための超簡単 青色申告
価格：6,480円〜
「大家さんのための超簡単 青色申告」は、大家がエクセルを用いて、青色申告をするための書籍です。
青色申告のための書籍は他にも多数ありますが、大家に向けたものはほとんどありません。特典の青色申告ソフトを用いて、確定申告を進められます。
しかし本ソフトは、Macには対応していません。
また「2022-2023年度版」をもって、書籍の出版は終了しています。そのため最新の税制には対応しておらず、不便さが目立ちます。
アプリ：大家確定申告
価格：360円/月
「大家確定申告」は、日々の入出金を記録するだけで確定申告書や青色申告決算書などを作成できるアプリです。家計簿アプリの不動産投資版のようなイメージでしょう。
iOS端末でのみ使用でき、Android端末では使用できません。また起動できない、入力できないといった口コミが目立つ点も気になります。
サラリーマン大家が自分で確定申告をするデメリット
たしかに確定申告は、自分でもできます。しかし以下2つのデメリットがあるため、おすすめはできません。
- 家賃収入の旨みを感じられない
- 遅れたり内容が間違っていたりすると税務調査の対象になりかねない
1つずつ詳しく見てみましょう。
家賃収入の旨みを感じられない
入居者がいる限り、ほとんど何もしなくても毎月得られる家賃収入は、不動産投資ならではの旨みです。
管理会社に委託すれば、入退去対応や修繕手配まですべて任せられます。大家は本業や別のことに時間を割けます。
しかし確定申告を自分で行う場合、毎月数時間を記帳や書類作成に割かなければなりません。
4年5年と経てば慣れてきますが、最初の数年は1つずつ調べながらなので、より時間がかかります。
「不労所得」と言える状態からは程遠いでしょう。
遅れたり内容が間違っていたりすると税務調査の対象になりかねない
「面倒だから」「バレないだろう」と確定申告をしなかったり、申告内容が間違っていたりすると、税務調査の対象になるリスクがあります。
税務調査の対象になる確率は、0.5〜1.5%と稀です。
しかし、正しいのか分からないなか何とか自分で終わらせた確定申告だと「本当にこれで合っているのかな？」という不安が常に付き纏います。
場合によっては、無申告加算税や延滞税が課されるかもしれません。
関連記事：税理士への税務調査立ち会い依頼時の費用相場は30〜50万円！メリットや流れを解説
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まとめ
サラリーマン大家の確定申告に関するルールや支払う税金を抑えるコツ、自分で確定申告を行うために必要なスキルなどについて解説しました。
不動産所得が20万円を超えるサラリーマン大家は確定申告が必要です。また20万円を下回る場合でも、確定申告をした方が得になるケースがあります。
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